Prüfungshinweise
Wie diese Zahlen zu lesen sind
Anmerkungen, erarbeitet beim Lesen der Wirtschaftlichkeitsrechnung zusammen mit der Flächentabelle des Projekts. Sie helfen, beim Bewerten des Vorhabens die richtigen Fragen zu stellen.
ErlösePreise aus der Marktanalyse
Die Preise stammen aus der Analyse von Gabetti Property Solutions: durchschnittlich 4.416 €/m² mit einer Spanne von 3.133 €/m² für die Zwei-Zimmer-Wohnung in der ersten Etage bis 6.348 €/m² für die Maisonette mit Terrasse. Die Flächen der Wirtschaftlichkeitsrechnung (1.606 m²) stimmen bis auf Rundungen mit der Verkaufsfläche des Projekts (1.589 m²) überein. Zwei abzugleichende Abweichungen: Einheit A3.02 ist als Drei-Zimmer-Wohnung geführt, im Projekt ist sie ein 75-m²-Studio; A5.02 hat 170 m² gegenüber 168,8 im Projekt.
KostenWas enthalten ist
Die Gesamtkosten umfassen Kauf, Urkundensteuern, Sanierung laut Kostenvoranschlag (2,5 Mio. €) abzüglich der bereits ausgeführten Arbeiten (0,2 Mio. €) und des geschätzten Zuschusses (0,57 Mio. €). Der Kostenvoranschlag enthält bereits Planungshonorare und Bauleitung. Die Vermittlungsprovisionen für Kauf und Verkauf stehen auf null, weil sie von den Vereinbarungen zwischen Entwickler und Vermarktungsagentur abhängen: Wer das Vorhaben bewertet, kann eigene Werte im Simulator eingeben.
Mehrwertsteuer und UrkundensteuernEin durchlaufender Posten
Die Mehrwertsteuer ist kein Kostenfaktor des Vorhabens: Für ein Unternehmen ist sie ein durchlaufender Posten, weshalb die Wirtschaftlichkeitsrechnung sie auf null lässt. Der Verkauf des Palazzo mit genehmigter Bauakte unterliegt der Mehrwertsteuer zum Regelsatz von 22 %: Der ermäßigte Satz von 10 % gilt für den Verkauf bereits sanierter Gebäude durch den Ausführenden der Arbeiten, nicht für diesen Fall. Bei mehrwertsteuerpflichtigem Verkauf fallen Register-, Hypotheken- und Katastersteuer in fester Höhe an.
ZuschussEin mit der Baustelle ausgezahlter Zuschuss
Der Zuschuss für denkmalgeschützte Gebäude wird auf 30 % des geprüften Betrags von 1,9 Mio. € geschätzt und schließt die Erstattung der Finanzierungskosten des Vorhabens ein. Er wird in drei Baufortschrittsraten ausgezahlt, mit einer Mindestrate von 30 %: Er fließt parallel zur Sanierung und entlastet den Finanzbedarf während der Bauzeit, nicht nur das Endergebnis.
RenditeROI und Dauer
Der ROI von 71,8 % wird auf die Gesamtkosten abzüglich des Zuschusses berechnet. Über achtzehn Monate entspricht er etwa 43 % annualisiert. Es ist eine Bruttorendite: Ertragsteuern und Kapitalkosten sind in der abschließenden Bewertung zu berücksichtigen, und der Simulator erlaubt das mit einem Handgriff.
StärkenWarum die Zahlen tragen
Die Genehmigungen liegen vor und der Betrag ist vom Denkmalamt geprüft: Das am schwersten zu bepreisende Risiko liegt hinter uns. Der Einstiegspreis, 2,5 Mio. € für 1.964 m² Bruttofläche, entspricht rund 1.270 €/m² in der Genueser Altstadt. Der Mix aus siebzehn Einheiten, vom Studio bis zum Penthouse, verteilt die Verkäufe auf unterschiedliche Zielgruppen und Budgets. Ein mit der Baustelle ausgezahlter öffentlicher Zuschuss und Steuerabzüge für die Käufer stützen sowohl die Kosten als auch die Nachfrage. Die Marge ist breit: Selbst bei 10 % weniger Erlös und 10 % höheren Baukosten bleibt der Gewinn über 2 Mio. €, mit einem ROI nahe 47 %.
Vertrauliches Dokument, erstellt auf Grundlage der Wirtschaftlichkeitsrechnung von Nautilus S.r.l. Die Simulationen sind Arbeitsinstrumente und stellen weder ein Angebot noch eine Ergebnisgarantie dar.
Giustiniani 19