Giustiniani 19
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Ogni gradino è una voce del conto economico. Il contributo statale e le lavorazioni già eseguite riducono il costo della ristrutturazione; quello che resta è l'utile lordo dell'operazione.
Prezzi di vendita stimati dall'analisi Gabetti. Clicca sull'intestazione per ordinare; ogni riga porta alla scheda dell'appartamento.
| Unità | Tipologia | mq | €/mq | Prezzo |
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Muovi le leve e il conto economico si ricalcola. Il punto di partenza è il conto economico ufficiale; le voci aggiuntive sono ipotesi di lavoro da confermare, non dati dell'operazione.
Utile e ROI lordi, prima delle imposte sul reddito della società. Il contributo statale è stimato e subordinato all'erogazione.
Una lettura mese per mese dell'operazione secondo il cronoprogramma: acquisto, cantiere di diciotto mesi, commercializzazione dall'apertura del cantiere, consegne dopo dodici mesi. Le ipotesi sono elencate sotto il grafico e seguono le leve del simulatore.
Osservazioni preparate leggendo il conto economico insieme alla tabella delle superfici di progetto e al cronoprogramma. Servono a chi valuta l'operazione per farsi le domande giuste.
I prezzi vengono dall'analisi Gabetti Property Solutions: media di 4.416 €/mq con un intervallo da 3.133 €/mq del bilocale al primo piano a 6.348 €/mq del duplex con terrazzo. Le superfici del conto economico (1.606 mq) coincidono con la superficie commerciale di progetto (1.589 mq) a meno di arrotondamenti. Due scostamenti da allineare: l'unità A3.02 è indicata come trilocale, nel progetto è un monolocale di 75 mq; A5.02 è a 170 mq contro 168,8 di progetto.
Il costo totale comprende acquisto, imposte d'atto, ristrutturazione da preventivo (2,5 M€) al netto delle lavorazioni già eseguite (0,2 M€) e del contributo stimato (0,57 M€). Non compaiono voci che un acquirente vorrà vedere esplicitate: commercializzazione, spese tecniche e direzione lavori se non già nel preventivo, imprevisti, oneri finanziari, assicurazioni e gestione. Il simulatore le rende visibili; lo scenario prudenziale le valorizza con parametri di mercato.
Il contributo per gli immobili vincolati è stimato al 30% del computo validato di 1,9 M€ e include il rimborso degli oneri finanziari collegati all'operazione. Viene erogato dopo i lavori: incide sul risultato finale ma non riduce il fabbisogno di cassa durante il cantiere, come mostra il flusso di cassa.
Il ROI del 71,8% è calcolato sul costo totale al netto del contributo. Su una durata di diciotto mesi corrisponde a circa il 43% annualizzato. È un rendimento lordo: imposte sul reddito, IVA se non recuperabile e costo del capitale vanno considerati nella valutazione finale, e il simulatore permette di farlo con un gesto.
Prezzi di vendita: il mix pesa il 43% dei ricavi sui sei appartamenti più grandi, a prezzi sopra i 4.600 €/mq. Tempi: ogni mese di ritardo riduce il ROI annualizzato di circa un punto e mezzo. Cantiere su bene vincolato: le prescrizioni della Soprintendenza possono muovere il computo. Contributo: stimato, non ancora erogato.
Autorizzazioni già ottenute, quindi il rischio più difficile da prezzare è alle spalle. Prezzo di ingresso di 2,5 M€ per 1.964 mq lordi, pari a circa 1.270 €/mq. Margine ampio: nello scenario prudenziale, che somma prezzi in calo dell'8%, lavori in aumento del 10%, tutti i costi accessori e un finanziamento al 60%, l'utile resta intorno a 1,5 M€ con un ROI vicino al 30%. Contributo pubblico e detrazioni per gli acquirenti sostengono sia il costo sia la domanda.
Documento riservato, elaborato sul conto economico di Nautilus S.r.l. Le simulazioni sono strumenti di lavoro e non costituiscono un'offerta né una garanzia di risultato.